Než nastane další výročí těch úžasných dnů, kdy národ cinkal klíči, skandoval hesla o Evropě a prognostici se předháněli v optimismu pokud jde o vyrovnání se s západoevropskými existenčními standardy, podívejme se, jak například jinde funguje ochrana nájemního bydlení. Zlepšování bydlení je koníčkem dosti rozšířeným, jenže tam, kde nejste ve vlastním, je dobré mít alespoň nějaké jistoty chránící vás před tím, že pan domácí nevyšroubuje činži k nezaplacení a nebo vás prostě nevykopne. Jednoduchým porovnáním naší a „evropské“ situace (každý stát si přitom tuto oblast upravuje po svém) lze spočítat, zda jsme už v cíli, kolik kilometrů nám do Evropy zbývá, a nebo jestli třeba coby raci nelezeme pozpátku.

(psáno roku 2011 – a po osmi letech jen smutně koukám, jak málo jsme se posunuli)  ***  Transformace většina bývalých tak zvaných socialistických zemí změnila legislativu tak, že byl zrušen byrokratický systém přidělování bytů. Státní byty se hromadně privatizovaly ve prospěch v nich žijících nájemníků. Stát se ze sektoru bydlení stáhl a nezavedl sem žádné mechanismy jeho další regulace a sledování – tak lze zjednodušeně pojmenovat naší situaci. Následující data, která jsme převzali z tisku, rozhodně stojí za zamyšlení.

Jak to dělají v Rakousku

Rakouský občanský zákoník stanoví, že výpověď z nájmu je možné dát jen se souhlasem soudu. A to jak výpověď ze strany nájemce, tak i ze strany pronajímatele. Pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět jen z prokazatelně závažných důvodů. Závažnost tohoto důvodu posuzuje soud. Pokud jde o nájemné, tak rakouské zákony zneplatňují ujednání, které by bylo „zjevně nespravedlivé“ (podle našeho práva v rozporu s dobrými mravy). Pronajímatel může požadovat jen přiměřené nájemné (platby za bydlení by neměly převyšovat třetinu běžného příjmu). V případě sporu by soud posuzoval velikost bytu, polohu, vybavení a další skutečnosti.

Ochrana v Německu

Nájemci požívají nejvyšší míru ochrany. Na dobu určitou může pronajímatel uzavřít nájemní smlouvu jen za splnění určitých podmínek. Tedy nikoliv zcela pravidelně, jak se děje u nás. Je to proto, že taková smlouva je považována za zcela výjimečnou. Pokud jde o výpověď, tak pronajímatel může jednostranně vypovědět nájemní smlouvu jen na základě tzv. oprávněného zájmu a při dodržení výpovědní lhůty. Nájemce ovšem může výpověď zpochybnit. To v případě, že by mu taková výpověď způsobila nepřiměřené potíže, které od něj nelze spravedlivě požadovat. Např. pokud je nájemce pokročilého věku, invalida, v případě těhotenství či těžkého omezení.

Sladká Francie

Nájemní smlouva se uzavírá ze zákona na dobu tří let. Toto ustanovení je pouze formální, neboť za trvání nájmu se smlouva automaticky obnovuje. Pronajímatel může odmítnout obnovení nájemní smlouvy jen pokud nastaly podmínky pro výpověď z nájmu. To platí zejména pro hrubé porušení povinnosti nájemce. V případě, že nájemce je fyzická osoba starší sedmdesáti let, jejíž roční příjmy jsou nižší, než 1,5 násobek životní minima, nemůže pronajímatel dát výpověď, aniž by nájemci nabídl náhradní rovnocenný byt.

Belgie

Podle zde platného občanského zákoníku je nájem uzavírán na dobu určitou na dobu devíti let a po jejím uplynutí se smlouva automaticky prodlužuje. Pokud pronajímatel z naléhavých důvodů potřebuje byt prosebe, musí nájemci zaplatit odstupné ve výši devítinásobku měsíčního nájemného. Nájemné se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, avšak existují závažná omezení. Toto zvyšování se řídí indexem spotřebitelských cen, nikoliv volnou úvahou pronajímatele, jako je tomu u nás.

Finské domky

Nájem se sjednává zásadně na dobu neurčitou, pokud se ovšem strany nedohodnout jinak. Pronajímatel může dát nájemci výpověď, avšak soud může rozhodnout o jejím zrušen, pokud výpověď byla dána pro nesouhlas se zvýšením nájemného, nebo pokud neexistuje pro výpověď objektivní a rozumný důvod. Ve Finsku existuje rozsáhlá možnost poskytování příspěvků na bydlení pro důchodce a pro studenty a zákon umožňuje stanovit horní limit nájmu, resp. nákladů na bydlení, které v některých lukrativních oblastech mohou být nižší, než je tržní cena.

Norský příklad

Nájemní smlouvu dohodou uzavírají nájemcem s pronajímatelem a výpověď musí obsahovat důvod, pro takový postup. Nájemce se může odvolat do jednoho měsíce k soudu. Soud může výpověď zamítnout, avšak nikoliv v případě, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti. Nájemné záleží na dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, a pokud se ti nedohodnou, může být věc postoupena tzv. Výboru pro vyhodnocování nájemného, a ten ve svém rozhodnutí bere v úvahu, jaké nájemné se platí v jiných obdobných bytech.

Nájemní bydlení v Portugalsku

Smlouva se uzavírá na dobu určitou nebo neurčitou. Pronajímatel může vypovědět nájem jen ze zákonem vyjmenovaných důvodů, avšak nesmí dát výpověď v případě, že nájemce je starší pětašedesátky či není schopen pracovat, jeho nemoc způsobuje nejméně dvoutřetinovou pracovní neschopnost, případně když žije v budově déle než třicet let – takové omezení náš právní řád vůbec nezná.

Činže ve staré dobré Anglii

Všechny nájmy uzavřené před rokem 1989 jsou regulovány podle zákona o nájemném. Regulace nájemného probíhá podle tzv. spravedlivého nájemného a jeho výše je určována nezávislým úředníkem nebo komisí. Maximální výše nájemného je omezena pevnou částkou. O stanovení spravedlivého nájemného může požádat jak vlastník, tak nájemce bytu i u nájmů, které nepodléhají po roce 1989 regulaci, avšak výši nájmu zde stanoví místní samosprávný úřad, který porovnává úroveň nájmu s nájemními vztahy v dané lokalitě.

Jak u nás

Sedět na vlastní kupce hnoje a mudrovat, jak to zařídit, aby bylo spravedlivě a přitom každému dobře, je jistě tvůrčí, někdy se ovšem stačí porozhlédnout kolem a tím či oním se nechat inspirovat. Co jde jinde, jde snad i u nás. Nebo ne? A pokud ne, tak proč? Dokážeme to změnit?